Thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ

Mua đất không có sổ đỏ mang đến nhiều rủi ro nhất định về trình tự, hồ sơ pháp lý hay thủ tục mua bán. Nhưng vẫn có nhiều người không ngần ngại lựa chọn bởi giá thành rẻ. Vậy mua đất chưa có sổ đỏ sẽ gặp phải những rủi ro gì? Thủ tục mua đất chưa có sổ đỏ thực hiện theo trình tự như thế nào để giảm thiểu thiệt hại? Bài biết dưới đây sẽ cung cấp thêm các thông tin về kinh nghiệm, thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ mới nhất hiện nay.  

Vướng mắc gặp phải khi mua đất chưa có sổ đỏ

Việc kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản là một trong những hình thức mua bán thu về lợi nhuận cao. Nhiều người bất chấp mua bán đất khi chưa được cấp sổ đỏ nhằm hợp thức hóa để chuyển đổi dòng đất.

Tuy nhiên không phải trường hợp nào cũng có thể thu về lãi và có khả năng vướng mắc về các thủ tục pháp lý giữa người bán và người mua.

• Chủ sở hữu khó xin cấp sổ đỏ sau khi chuyển nhượng
• Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp chưa có sổ đỏ không thể chuyển sang đất thổ cư, đất ở.
• Hợp đồng mua bán đất chỉ có thể viết bằng tay nhưng không có giá trị pháp lý. 
• Khó xác minh nguồn gốc, thông tin đất có thuộc diện đất thu hồi, đất bất hợp pháp, đất tranh chấp hay đất nằm trong các dự án.
• Theo Điều 188 của Luật đất đai năm 2023, đất chưa có sổ đỏ không thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, do vậy khi giao dịch mua bán sẽ đối diện nhiều rủi ro. Đất không giấy tờ không được coi là tài sản đứng tên công dân, không thể thế chấp vay vốn ngân hàng.
• Theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP, công dân tự ý sang nhượng quyền sử dụng đất khi chưa có sổ đỏ sẽ bị phạt từ 3 đến 5 triệu đồng, tất cả số lợi thu về từ các giao dịch đều phải giao nộp lại cho nhà nước.
• Nhà đất không có sổ nằm trong diện quy hoạch của Nhà nước sẽ bị thu hồi và khó được đền bù và bồi thường theo pháp luật. 

Trên đây là các rủi ro, vướng mắc khi mua đất chưa có sổ đỏ mà bạn có thể gặp phải. Nếu xác định mua đất thì cần phải chuẩn bị đầy đủ các thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ. Mua đất không đơn giản là chỉ để đầu tư rồi sang nhượng thu lãi mà còn gặp phải nhiều vấn đề pháp lý, vì vậy cần có hướng giải quyết để tránh các rủi ro tốt nhất. 

Giảm thiểu rủi ro khi mua đất không có giấy tờ 

Khi vẫn quyết định mua đất khi chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, để giảm thiểu rủi ro cũng như các vấn đề pháp lý bạn cần xác mình thông tin cũng như chuẩn bị các giấy tờ hợp pháp.

Đặt dấu hỏi

Câu hỏi đặt ra đầu tiên khi mua đất đó chính là vì sao khu đất này chưa được cấp sổ đỏ?

Cần kiểm tra thông tin xem đất có nằm trong diện quy hoạch hay không? Cần đến địa phương để xác minh bởi nếu mua đất không có giấy tờ sau khi triển khai dự án, tiến hành giải tỏa sẽ không nhận được tiền đền bù.

Xác minh thông tin đất có thuộc diện lấn chiếm, tranh chấp với chủ thể khác hay không? Đất tranh chấp, lấn chiếm bất hợp pháp sẽ rất khó để bán lại, sang nhượng bởi giá trị sử dụng được coi như bằng không.

Tìm hiểu nguyên nhân đất không có đủ giấy tờ để cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất. Có nhiều lý do để đất chưa đủ để cấp phép, tuy nhiên giá trị sử dụng của mảnh đất này vẫn còn nguyên. 

Làm hợp đồng đặt cọc và ghi rõ các điều khoản chi tiết 

Trước khi thực hiện giao dịch, hai bên cần thống nhất làm hợp đồng đặt cọc trong hợp đồng phải ghi rõ các điều khoản cam kết của người bán. Phải bồi thường nếu như không thực hiện đúng cam kết đưa ra trong hợp đồng. Bên cạnh đó, bắt buộc phải có giấy ủy quyền định đoạn, quản lý sử dụng đất. Trong trường hợp đất được cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất mà người bán không hợp tác thì người mua vẫn có thể đứng ra để làm thủ tục sổ đỏ.

Yêu cầu giao bản chính về giấy tờ nhà đất

Tất cả các thủ tục chuyển nhượng, sang tên quyền sử dụng đất đều phải có giấy tờ đất bản gốc để chứng minh. Ngoài ra, cần kiểm tra giấy tờ tùy thân của người bán, nếu có vợ hoặc chồng cần có sự chứng kiến và tham gia của cả hai vợ chồng.

Xác thực bằng dấu điểm chỉ và người làm chứng

Quy trình làm giấy tờ sang tên và chuyển nhượng cần có người làm chứng, có thể nhờ hàng xóm hoặc chính quyền địa phương làm chứng. Trong hợp đồng mua bán đất chưa có sổ đỏ cần có dấu điểm chỉ bằng ngón trỏ của người bán để xác thực. Cùng với đó, thanh toán tiền đất nên qua giao dịch chuyển khoản ngân hàng hoặc người bán phải viết xác nhận đã nhận tiền để đảm bảo giữa các bên thực hiện đúng cam kết. 

ác thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ chính xác nhất

Mua bán đất chưa có giấy tờ kéo theo nhiều phát sinh tranh chấp. Do vậy giữa người mua và người bán cần tìm hiểu rõ về quy trình, thủ tục mua đất chưa có sổ đỏ theo đúng quy định của luật pháp Việt Nam.

Đăng ký cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo khoản 1 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT, thủ tục đăng ký cấp sổ đỏ và tài sản gắn liền với đất cần chuẩn bị các giấy tờ sau: 

Thứ nhất, Đơn đăng ký cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất

Thứ 2, Cung cấp một trong số giấy tờ về sổ đỏ được nhà nước quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013, Điều 18 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.

Thứ 3, Cung cấp giấy tờ gắn liền với tài sản đất như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận công trình xây dựng, chứng nhận rừng sản xuất là rừng trồng, chứng nhận quyền sở hữu cây lâu năm…

Thứ 4, Các chứng từ biên lai nộp thuế, tiền sử dụng đất hoặc các giấy tờ miễn giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai hoặc tài sản gắn liền với đất (nếu có).

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có sổ đỏ

Đây là một bước quan trọng trong thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ để hợp thức hóa tài sản của người mua. 

Công chứng Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Điều kiện này là bắt buộc trong hợp đồng chuyển nhượng đất đai để có hiệu lực và đảm bảo quyền lợi được pháp luật bảo vệ. Hai bên cần chuẩn bị các giấy tờ công chứng sau:

• Sổ đỏ (Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất)
• Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng
• CMND, Căn cước công dân, sổ hộ khẩu hai bên (bản sao)
• Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân ( đăng ký kết hôn, chứng nhận độc thân)
• Các giấy tờ liên quan khác (bản sao)

Kê khai nghĩa vụ tài chính

Bên người bán và người mua phải kê khai đầy đủ các thông tin giấy tờ về nghĩa vụ tài chính như sau:

• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
• Tờ khai lệ phí trước bạ (bản chính)
• Bản sao, bản chụp sổ đỏ, trong đó cá nhân cung cấp cam kết chịu trách nhiệm
• Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
• Giấy tờ làm căn cứ thuộc đối tượng miễn thuế (nếu có)

Lưu ý: Các thông tin, giấy tờ kê khai nộp cùng thời điểm nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ.

Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ

Hồ sơ sang tên sổ đỏ được thực hiện theo khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT (sửa đổi bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT) bao gồm:

• Đơn đăng ký biến động
• Sổ đỏ ( bản gốc)
• Công chứng hợp đồng chuyển nhượng

Cơ quan có thẩm quyền sẽ xác mình các khoản thuế, lệ phí sang tên và thông báo đến người sang tên sổ đỏ phải nộp.

Trả kết quả

Đơn vị thẩm quyền sẽ trả kết quả không quá 10 ngày nhận hồ sơ hợp lệ. Đối với khu vực miền núi, hải đảo, nơi vùng sâu vùng xa, vùng không có điều kiện kinh tế hay xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn sẽ được tăng thêm 10 ngày. 

Không tính thời gian:

• Ngày nghỉ cuối tuần, ngày lễ
• Thời gian tiếp nhận hồ sơ tại địa phương, thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.
• Thời gian xử lý trường hợp sử dụng đất vi phạm pháp luật, trưng cầu giám định. 

Trên đây là tổng hợp các thông tin hữu ích về kinh nghiệm, thủ tục mua bán đất chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất. Mua bán đất không có giấy tờ chưa bao giờ là dễ dàng với tiềm ẩn rủi ro cao. Khi thực hiện các hoạt động chuyển nhượng sổ đỏ, quyền sử dụng đất cần nắm chắc kiến thức để làm thủ tục mua bán đất chưa có sổ đỏ một cách chính xác nhất, theo đúng trình tự và quy định của pháp luật.