Việc nộp thuế xây dựng nhà ở là một khái niệm không được nhiều người quan tâm. Và cho đến khi họ xây nhà và nhận được yêu cầu từ cơ quan thuế về việc nộp thuế. Nên có nhiều hộ gia đình sẽ không biết lý do vì sao mình phải đóng, đối tượng phải thuế xây dựng nhà ở là ai, các khoản phí phải đóng khi xây dựng nhà ở là gì…Sẽ có rất nhiều các câu hỏi được đặc ra cho vấn đến này.

 

Chính vì vậy mà trong bài viết này chúng tôi sẽ cung cấp đến các bạn những thông tin từ A – Z về thuế xây dựng nhà ở. Nhằm giúp các bạn có thể hình dung rõ hơn về quy định thuế xây dựng nhà ở nhé.

Nghĩa vụ của việc nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân là đều đã được quy định rất chi tiết bằng văn bản với những điều khoản cụ thể. Cho dù theo quy định mới nhất của năm 2021 có nhiều sự thay đổi nhưng nghĩa vụ nộp thuế khi xây dựng nhà ở cũng không có sự thay đổi.

 

Theo đó dựa vào công văn 3700/TCT/DNK của tổng cục thuế thì việc thu thuế sẽ được thực hiện đối với hoạt động xây dựng nhà tư nhân, người xây nhà. Chủ đầu tư và chủ thầu cần phải kê khai và nộp thuế khi thực hiện các hoạt động xây dựng. Chi tiết nội dung quy định sẽ được minh họa như sau:

Theo điều 89 và điều 95 của Luật xây dựng 2014 quy định:

 

Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng 

Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của Luật này, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. 

Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm: 

a) Công trình bí mật nhà nước, công trình xây dựng theo lệnh khẩn cấp và công trình nằm trên địa bàn của hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên; 

b) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng được Thủ tướng Chính phủ, Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư; 

c) Công trình xây dựng tạm phục vụ thi công xây dựng công trình chính; 

d) Công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị nhưng phù hợp với quy hoạch xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận về hướng tuyến công trình; 

đ) Công trình xây dựng thuộc dự án khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và được thẩm định thiết kế xây dựng theo quy định của Luật này; 

 

e) Nhà ở thuộc dự án phát triển đô thị, dự án phát triển nhà ở có quy mô dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m2 có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; 

g) Công trình sửa chữa, cải tạo, lắp đặt thiết bị bên trong công trình không làm thay đổi kết cấu chịu lực, không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng tới môi trường, an toàn công trình; 

h) Công trình sửa chữa, cải tạo làm thay đổi kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc; 

i) Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn chỉ yêu cầu lập Báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng và ở khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn được duyệt; 

k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa; 

l) Chủ đầu tư xây dựng công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định tại các điểm b, d, đ và i khoản này có trách nhiệm thông báo thời điểm khởi công xây dựng kèm theo hồ sơ thiết kế xây dựng đến cơ quan quản lý xây dựng tại địa phương để theo dõi, lưu hồ sơ. 

Giấy phép xây dựng gồm: 

a) Giấy phép xây dựng mới; 

b) Giấy phép sửa chữa, cải tạo; 

c) Giấy phép di dời công trình. 

Công trình cấp đặc biệt và cấp I được cấp giấy phép xây dựng theo giai đoạn khi đã có thiết kế xây dựng được thẩm định theo quy định của Luật này. 

Đối với dự án đầu tư xây dựng gồm nhiều công trình, giấy phép xây dựng được cấp cho một, một số hoặc tất cả các công trình thuộc dự án khi phần hạ tầng kỹ thuật thuộc khu vực xây dựng công trình đã được triển khai theo quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. …”

 

Điều 95. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới 

Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng mới đối với nhà ở riêng lẻ gồm: 

a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; 

b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 

c) Bản vẽ thiết kế xây dựng; 

d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề… “

Điều 100 Luật đất đai 2013 quy định:

 

Điều 100. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất: 

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; 

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993; 

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; 

 

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; 

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ. 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 

Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 

Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này và đất đó không có tranh chấp, được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là đất sử dụng chung cho cộng đồng thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”

Như vậy: Trong trường hợp bạn muốn được cấp giấy phép xây thì bạn cần phải có đầy đủ giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất của mình theo đúng với quy định của luật đất đai cụ thể đó là điều 100. 

Nếu như chúng ta muốn chuyển sang mảnh đất nông nghiệp sang thành đất ở có nghĩa là chúng ta cần phải thực hiện việc chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp. Căn cứ tại điểm d khoản 1 Điều 57 của Luật đất đai năm 2013 có quy định: “Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: …d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.” Do đó, trong trường hợp này chúng ta cần phải tiến hành làm thủ tục xin phép. Chúng ta sẽ nộp hồ sơ tại phòng Tài nguyên môi trường, hồ sơ bao gồm: đơn đề nghị đăng ký biến động về quyền sử đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

 

Cũng theo khoản 2 điều 57 luật Đất đai 2013 thì bạn nên thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật khi chuyển mục đích sử dụng đất. Chi phí này sẽ được tính theo các quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của chính phủ.

Theo quy định tại khoản 2 điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC có quy định như sau:

 

Thuế GTGT phải nộp = doanh thu tính thuế GTGT * tỷ lệ thuế GTGT.

Thuế TNCN phải nộp = doanh thu tính thuế TNCN * tỷ lệ thuế TNCN.

Thứ nhất, theo Nghị định 102/2014/NĐ-CP quy định về việc xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, theo đó sẽ xử lý hành vi lấn, chiếm đất đai, hành vi này có thể bị phát tiền và buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.

Thứ hai, về hướng giải quyết tại Nghị định số 102/2014/NĐ-CP xử phạt hành chính trong đất đai như sau:

Căn cứ vào điều 10 của nghị định này về xử phạt hành chính về hành vi lấn, chiếm đất đai như sau:

 

“1. Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất. 

 

Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở, trừ trường hợp quy định tại Khoản 4 Điều này. 

Phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng đối với hành vi lấn, chiếm đất ở. 

Hành vi lấn, chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an toàn công trình thì hình thức và mức xử phạt thực hiện theo quy định tại Nghị định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực về hoạt động xây dựng; kinh doanh bất động sản; khai thác, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; quản lý phát triển nhà và công sở; trong lĩnh vực về giao thông đường bộ và đường sắt; trong lĩnh vực về văn hóa, thể thao, du lịch và quảng cáo; trong lĩnh vực về khai thác và bảo vệ công trình thủy lợi; đê điều; phòng, chống lụt, bão và trong các lĩnh vực chuyên ngành khác. 

Biện pháp khắc phục hậu quả: 

a) Buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi vi phạm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này; 

b) Buộc trả lại đất đã lấn, chiếm đối với hành vi quy định tại các Khoản 1, 2 và 3 Điều này.”

Thứ ba, nếu như trong trường hợp hộ gia đình vẫn cố tình không thực hiện quyết định xử phạt hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì có thể áp dụng Nghị định số 166/2013/NĐ-CP quy định về cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Theo nghị định 121/2013/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây dựng, kinh doanh bất động sản,…

 

Điều 13. Vi phạm quy định về tổ chức thi công xây dựng… 

 

Phạt tiền đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau: 

a) Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn hoặc xây dựng công trình khác không thuộc các trường hợp quy định tại Điểm b và Điểm c Khoản này; 

b) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 15.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ ở đô thị; 

c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với xây dựng công trình thuộc trường hợp phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật xây dựng công trình hoặc lập dự án đầu tư xây dựng công trình.”

Tại Công văn 3077/TCT – CS hướng dẫn về việc quản lý thuế có quy định: “Tổng cục thuế đã có Công văn 3381/TCT-Cs ngày 8/9/2008 và công văn số 2010/TCT-CS ngày 16/5/2017 đã nêu rõ rằng: Hộ gia đình tự xây nhà không phải là người nộp thuế GTGT, TNDT và thuế thu nhập cá nhân, trường hợp hộ gia đình thuê nhà thầu là cơ sở kinh doanh thực hiện xây dựng nhà cho gia đình thì nhà thầu xây dựng phải kê khai nộp thuế theo quy định.”

 

Với hoạt động xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu theo quy định tại Điều 3 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì việc tính thuế sẽ được xác định như sau:

 

“a.1.5) Doanh thu tính thuế đối với hoạt động xây dựng, lắp đặt là giá trị công trình, hạng mục công trình hoặc khối lượng công trình xây dựng, lắp đặt được nghiệm thu, bàn giao công trình, hạng mục công trình, khối lượng xây dựng, lắp đặt hoàn thành trong năm dương lịch. Trường hợp xây dựng, lắp đặt không bao thầu nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị thì doanh thu tính thuế không bao gồm giá trị nguyên vật liệu, máy móc, thiết bị. 

 

b) Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu 

Tỷ lệ thuế giá trị gia tăng, tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân nộp thuế từng lần phát sinh áp dụng như đối với cá nhân kinh doanh nộp thuế theo phương pháp khoán hướng dẫn tại điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư này. 

 

c) Xác định số thuế phải nộp 

Số thuế GTGT phải nộp = Doanh thu tính thuế GTGT x Tỷ lệ thuế GTGT 

 

Số thuế TNCN phải nộp = Doanh thu tính thuế TNCN x Tỷ lệ thuế TNCN”

 

Theo điểm b khoản 2 Điều 2 Thông tư 92/2015/TT-BTC đã quy định:

 

“- Dịch vụ, xây dựng không bao thầu nguyên vật liệu: tỷ lệ thuế giá trị gia tăng là 5%; tỷ lệ thuế thu nhập cá nhân là 2%.”

 

Như vậy, việc nộp thuế xây dựng nhà ở tư nhân 7% là cán bộ thuế đã áp thuế suất bao gồm thuế GTGT và thuế TNCN.

Theo công văn 3700/TCT/DNK về việc thu thuế đối với hoạt động xây dựng nhà ở tư nhân quy định là:

 

“Theo quy định của Luật thuế giá trị gia tăng và Luật thuế thu nhập doanh nghiệp và các văn bản thi hành Luật thì: Đối tượng nộp thuế GTGT và thuế TNDN là các tổ chức, cá nhân có hoạt động sản xuất, kinh doanh hàng hoá, dịch vụ.”

 

Theo như quy định nếu ở trên thì các tổ chức, cá nhân có hoạt động xây dựng là đối tượng cần phải đăng ký, kê khai nộp Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp với cơ quan thuế địa phương nơi đã đăng ký kinh doanh hay nơi đã thực hiện xây dựng công trình, nhưng hiện nay nhiều nhà thầu xây dựng khi nhận thầu xây dựng đã không thực hiện việc kê khai nội thuế theo như đúng Luật.

Theo quy định tại điểm K, khoản 2, Điều 89 Luật Xây dựng năm 2014 quy định:

 

Điều 89. Đối tượng và các loại giấy phép xây dựng 

 

Công trình được miễn giấy phép xây dựng gồm: k) Công trình xây dựng ở nông thôn thuộc khu vực chưa có quy hoạch phát triển đô thị và quy hoạch chi tiết xây dựng được duyệt; nhà ở riêng lẻ ở nông thôn, trừ nhà ở riêng lẻ xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;…”

Nếu như đất của bạn thuộc loại đất nông thôn nhưng vẫn chưa có quy hoạch phát triển đô thị, đất xây dựng không nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa thì bạn có thể xây dựng nhà ở mà không cần phải xin cấp giấy phép xây dựng như theo căn cứ tại Điểm K của Khoản 2 Điều trên.

Theo điểm a khoản 1 Điều 87 Luật xử lý vi phạm hành chính 2012 quy định:

 

“Điều 87. Thẩm quyền quyết định cưỡng chế 1. Những người sau đây có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế: a) Chủ tịch Uỷ ban nhân dân các cấp;…”

 

Như vậy thì chủ tịch UBND cấp xã sẽ có thẩm quyền trong việc quyết định cưỡng chế thi hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

 

Trên đây là những thông tin cần thiết về thuế xây dựng nhà ở mà các bạn cần phải biết trước khi tiến hành xây dựng nhà ở. Hy vọng qua bài viết này đã giúp các bạn hiểu hơn để có thể trả lời được những câu hỏi đầu bài.