Mật độ xây dựng là gì? Quy định và cách tính mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng là gì?
Cách tính mật độ xây dựng
Mật độ thuần tối đa cho những ô đất xây dựng nhà ở liền kề, nhà ở riêng lẻ nhưng nhà phố, nhà cấp 4, nhà vườn, biệt thự…đó là:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | <=90 | 100 | 200 | 300 | 500 | >=1000 |
| Mật độ tối đa (%) | 100 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Bảng mật độ này có thể thay thế cho bảng quy định về mật độ xây dựng dưới đây:
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | <=50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | >=1000 |
| Mật độ tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Bảng này đã không còn được áp dụng, đây là quy định về mật độ theo quy chuẩn của năm 2008 và đã được thay thế bằng bảng mật độ xây dựng ở phía trên.
Mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà chung cư theo diện tích lô đất và chiều cao của công trình sẽ được tính toán như sau:
– Mật độ xây dựng thuần cho công trình giáo dục, y tế, văn hóa, chợ
Mật độ thuần cho những công trình công cộng như trường học, y tế, văn hóa, thể dục thể thao, chợ, bệnh viện…là 40%.
– Mật độ xây dựng thuần các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp
Mật độ xây dựng thuần tối đa của các công trình dịch vụ đô thị khác và các công trình có chức năng hỗn hợp xây dựng ở trên lô đất có diện tích >= 3.000m2 phải cần được xem xét tùy theo vị trí trong đô thị và các giải pháp quy hoạch cụ thể.
Mật độ tối đa phải phù hợp với những quy định xây dựng giống như bảng mật độ xây dựng thuần tối đa của nhóm nhà dịch vụ đô thị và nhà ở được sử dụng hỗn hợp theo diện tích của lô đất và chiều cao của công trình như trong bảng dưới đây:
– Với các lô đất có diện tích nằm giữa các giá trị trong bảng mật độ thuần xây dựng công trình
Mật độ xây dựng của nhóm nhà dịch vụ đô thị và sử dụng chức năng hỗn hợp sẽ được xác định bởi công thức sau:
Mi = Ma – (Si – Sa)*(Ma – Mb) : (Sb – Sa)
Trong đó:
• Si: là diện tích của lô đất I (m2).
• Sa: là diện tích của lô đất a (m2).
• Sb: là diện tích của lô đất b (m2).
• Mi: là mật độ thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích I (m2).
• Ma: là mật độ thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích a (m2).
• Mb: là mật độ thuần tối đa cho phép của lô đất có diện tích b (m2).
– Đối với tổ hợp công trình bao gồm phần đế công trình và tháp cao phía trên
Với các quy định về khoảng lùi công trình, khoảng cách tối thiểu cho đến dãy nhà đối diện, mật độ được áp dụng riêng cho phần đế công trình và đối với phần tháp ở phía trên theo tầng cao xây dựng tương ứng được tính từ mặt đất.
– Mật độ xây dựng thuần với đất xây dựng nhà máy, kho tàng
Mật độ xây dựng thuần đối với đất xây dựng nhà máy, kho tàng được tính như sau:
– Mật độ xây dựng gộp (brut – tô)
• Mật độ gộp (brut – tô) tối đa cho phép của các đơn vị nhà ở là 60%.
• Mật độ gộp tối đa cho các khu du lịch – nghỉ dưỡng (resort) đó là 25%.
• Mật độ gộp tối đa cho các khu công viên công cộng đó là 5%.
• Mật độ gộp tối đa của các khu cây xanh chuyên dụng, vùng bảo vệ môi trường tự nhiên sẽ được quy định tùy theo chức năng và các quy định về pháp lý có liên quan nhưng sẽ không được quá 5%.
• Mật độ gộp tối đa cho toàn bộ khu công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp là 50%.
Tỷ lệ đất trồng cây xanh trong các lô đất xây dựng công trình
Với những lô đất xây dựng công trình, cho dù là biệt thự, nhà cấp 4, công trình nhào ở khách thì cần phải đảm bảo các quy định về tỷ lệ tối thiểu đất trồng cây xanh như trong bảng dưới đây nhé:
Các quy định về mật độ áp dụng riêng với nhà phố
Do đặc thù về quỹ đất khác nhau nên nhà ở nông thôn và thành phố cũng có mật độ xây dựng được quy định cũng có sự khác nhau. Dưới đây là một số những quy định về mật độ xây dựng được áp dụng riêng đối với nhà phố.
– Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở nói chung
• Kích thước lô đất quy hoạch xây dựng nhà ở sẽ được xác định cụ thể tùy theo nhu cầu và đối tượng sử dụng.
• Lô đất xây dựng nhà ở trong các khi nhà ở quy hoạch xây dựng mới, khi tiếp giáp với đường phố có lộ giới >20m. Đồng thời phải đảm bảo được các yêu cầu về kích thước tối thiểu như sau: Diện tích của lô đất xây dựng nhà ở phải >=45m2, bề rộng của lô đất xây dựng nhà ở >= 5m và chiều sâu của lô đất xây dựng nhà ở là >=5m.
• Chiều dài tối đa của một dãy nhà liền kề hay riêng lẻ có cả hai mặt tiền được tiếp giáp với các tuyến đường cấp đường chính khu vực trở xuống là 60cm.
– Phần nhà được phép nhô quá chỉ giới đường đỏ trong trường hợp chỉ giới xây dựng trùng với chỉ giới đường đỏ
• Chỉ giới xây dựng đó là đường giới hạn cho phép xây dựng nhà và công trình ở trên lô đất đó.
• Chỉ giới đó là đường ranh giới để phân định giữa phần lô đất để xây dựng công trình và phần đất được dành cho các tuyến đường giao thông hay các công trình kỹ thuật hạ tầng.
– Các bộ phận cố định của nhà
• Trong khoảng không từ mặt vỉa hè lên đến độ cao là 3.5m thì tất cả bộ phận của nhà sẽ đều không được nhô quá chỉ giới đường đỏ, trừ trường hợp đường ống đứng thoát nước mưa ở mặt ngoài nhà.
• Trong khoảng không từ độ cao 3.5m trở lên thì các bộ phận cố định của nhà như ô văng, sê nô, ban công, mái đua…nhưng không được áp dụng cho mái đón.
• Một bộ phận gầm dưới mặt đất của ngôi nhà đều không được vượt quá chỉ giới đường đỏ nhé.
• Mái đón, mái hè phố sẽ được khuyến khích cho việc xây dựng mái hè phục vụ cộng đồng để tạo điều kiện thuận lợi cho người đi bộ.
– Phần nhô ra không cố định
• Cánh cửa: Với độ cao từ mặt hè lên đến 2.5m thì các cánh cửa khi mở ra sẽ không được vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Các quy định về các bộ phận nhà ở sẽ được phép nhô ra được nêu ở trong bảng sau đây:
– Phần nhà được xây dựng vượt quá chỉ giới xây dựng trong trường hợp chỉ giới xây dựng lùi vào sau chỉ giới đường đỏ
• Không có bộ phận nào của nhà vượt quá chỉ giới đường đỏ.
• Các bộ phận của công trình như bậc thềm, vệt dắt xe, bậu cửa, gờ chỉ, cách cửa, ô văng, mái đua, mái đón, móng nhà…sẽ được phép vượt quá chỉ giới xây dựng. Riêng đối với ban công thì sẽ được nhô quá chỉ giới xây dựng không quá 1.4m và không được che chắn tạo thành buồng hay lô gia.
– Quan hệ với các công trình bên cạnh
Các công trình không được vi phạm ranh giới:
• Không có bộ phận nào của ngôi nhà kể cả thiết bị, đường ống, phần ngầm dưới đấy như móng, đường ống được vượt quá ranh giới với lô đất ở bên cạnh.
• Không được xả nước mưa, nước thải các loại, khí bụi, bụi bẩn, khí thải sang nhà bên cạnh.
Hy vọng với những thông tin mà chúng tôi cung cấp về mật độ xây dựng trên đây các bạn đã có thể có thêm những thông tin hữu ích. Bạn còn thắc mắc gì thì hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn chi tiết hơn nhé.
