Lợi Và Hại Khi Chia Nhiều Gói Hoàn Thiện Đơn Giá Khác Nhau

Hiện nay, khi tìm hiểu đơn giá xây dựng nhà phố, Chủ đầu tư sẽ thấy nhiều đơn vị xây dựng áp dụng cách chia nhiều gói hoàn thiện theo đơn giá m2 trong quy trình tư vấn, báo giá cho khách hàng. Vậy cách thức chia nhiều gói này có những mặt lợi và hại nào? mục đích của việc chia gói hoàn thiện này là gì? Liệu rằng đây có phải là quy trình chung của tất cả công ty xây dựng hay không? Đây cũng là câu hỏi mà nhiều chủ đầu tư thắc mắc khi tìm hiểu công ty. Cùng Nhà Huế tìm kiếm câu trả lời qua bài viết dưới đây để có thêm kinh nghiệm lựa chọn cho mình một đơn vị xây dựng uy tín bạn nhé!

Mặt lợi của việc chia gói hoàn thiện thành nhiều đơn giá khác nhau.

+ Mặt lợi đầu tiên dễ nhận ra nhất giúp chủ đầu tư biết thêm nhiều chủng loại vật tư phần thô và hoàn thiện trên thị trường để tìm hiểu thêm ưu nhược điểm của các loại vật tư và giá cả. Tuy nhiên vật tư trên thị trường có rất nhiều loại như cửa sắt, cửa nhôm kính, cửa composite, cửa gỗ, cửa xingfa, eurowindow…., mẫu mã, quy cách và giá cả khác nhau nếu chia gói thì cũng không thể cập nhật hết được. Tùy vào nhu cầu của gia đình chủ đầu tư cần tìm hiểu thêm rất nhiều vật tư và phong cách yêu thích để đầu tư ngôi nhà đúng theo sở thích.

+ Với việc chia theo từng đơn giá m2 CĐT cũng có thể tạm tính dự trù chi phí nhà mình trong khoảng kinh phí cho phép và lựa chọn gói vật tư phù hợp.

+ Mặt lợi tiếp theo của việc chia gói sẽ giúp công ty xây dựng dựa vào gói m2 bốc khối lượng ra báo giá nhanh chóng, cơ sở để báo giá hoàn thiện cũng sẽ tính theo m2 trên tổng diện tích xây dựng nhà(bao gồm móng, mái, ban công,diện tích sàn…).  Để hiểu rõ điều này chủ đầu tư cần hiểu rõ hơn về quy trình làm việc của phần lớn các công ty xây dựng hiện nay.

Khi có nhu cầu xây dựng, chủ đầu tư liên hệ các công ty sẽ lên phương án thiết kế sơ bộ mặt bằng nhưng không đi sâu vào chi tiết. Các phương án này thường được thiết kế rất nhanh trong thời gian ngắn vì không cần tính toán đến phương án thi công hoặc không thể hiện kích thước cụ thể. 

Mục đích của việc lên thiết kế sơ bộ chính là phân chia không gian phòng khách, bếp, biết được số lượng nhà wc, số lượng phòng ngủ để từ đó dễ dàng bốc tách khối lượng. Trong bảng vật tư chia theo gói cũng sẽ quy định số lượng hoặc quy cách cụ thể như: Mỗi phòng tối đa bao nhiêu bóng đèn, mỗi tầng bao nhiêu đèn… Nếu chưa tìm hiểu kỹ chủ đầu tư rất dễ nhầm khi nghĩ rằng đây là phương án có thể thi công được mà lại miễn phí.

Ví dụ dựa trên đơn giá hoàn thiện 6tr/m2 chi phí x tổng diện tích xây dựng tạm tính 600tr thì khi bốc tách khối lượng gạch cửa đèn thiết bị vệ sinh ra đúng con số 600tr cho chủ đầu tư để kí hợp đồng thi công rồi mới bắt đầu thiết kế.

Mặt hại khi chia gói hoàn thiện thành nhiều đơn giá khác nhau.

Nếu Chủ đầu tư phân tích kĩ một chút về gói hoàn thiện chia theo m2 sẽ dễ dàng nhận ra 5 mâu thuẫn từ chính những mặt lợi đã nêu trên.

1/ Để dự trù kinh phí chủ đầu tư chỉ cần nâng đơn giá m2 theo gói chia sẵn, vậy nếu chỉ nâng cấp một vài thiết bị trong gói mà không nâng toàn bộ nhà thì làm sao giúp chủ đầu tư dự trù kịnh phí. Chưa kể trong tổng diện tích xây dựng sẽ bao gồm móng mái thuộc phần thô nếu nâng đơn giá hoàn thiện chẳng phải chủ đầu tư là người chịu thiệt thòi về chi phí thi công.

2/Chủ đầu tư xây nhà phần lớn là để ở lâu dài chứ không phải xây để bán, quan tâm chất lượng xây là chính, giá cả thường là yếu tố quan tâm thứ 2, vật tư phần thô có tốt thì mới đảm bảo được chất lượng của ngôi nhà, nếu chia nhiều gói vật tư phần thô thì liệu rằng phần thô gói thấp hơn có đủ đảm bảo chất lượng. Chia càng nhiều gói vật tư phần thô, sẽ rất khó để quản lý cho từng công trình.

3/ Chỉ với bản vẽ bố trí vật dụng sơ sài, chủ đầu tư chưa chốt thì cơ sở nào để các đơn vị này đưa ra báo giá hoàn thiện có số m2 gạch, sơn nước, trần thạch cao, kích thước cửa, đá cầu thang.. khi chưa có các bản vẽ ốp gạch, chi tiết cửa, mặt bằng trần thạch cao… Số lượng bóng đèn cũng giới hạn theo từng phòng liệu rằng có đủ sáng nếu diện tích phòng đó tương đối lớn. Phải chăng số m2 trong báo giá này được bốc một cách thiếu căn cứ chỉ cần dựa trên m2 sàn. Chỉ có duy nhất số thiết bị vệ sinh là cố định có thể bốc khối lượng dựa trên số lượng WC đã có thể hiện trên bản vẽ mặt bằng. Nếu chủ đầu tư biết về xây dựng liệu có kiểm tra được khối lượng bốc này được tính như thế nào hay không?

4/, Với bản vẽ mặt bằng đã báo giá hoàn thiện khi chưa có 3D mặt tiền, những cách trang trí cho ngôi nhà thêm đẹp như sơn hiệu ứng, ốp lam che nắng, conwood, ốp gạch bồn hoa, ốp đá,… sẽ tính như thế nào? Kí thi công theo báo giá bốc khối lượng theo gói m2, liệu rằng có phát sinh thêm chi phí nào nữa hay không? Hay những phương án mặt tiền sẽ bị hạn chế khả năng sáng tạo của Kiến Trúc Sư, những mặt tiền được thiết kế sau khi đã kí thi công sẽ chỉ giới hạn trong việc sơn nước, mặt tiền đơn giản và tính thẩm mỹ không cao.

5/, với sự đa dạng của chủng loại vật tư, quy cách và kích thước sẽ có giá thành khác nhau. Ví dụ phần cửa đi báo giá theo kích thước * đơn giá m2, cửa 4 cánh kích thước sẽ gấp 4 lần cửa 1 cánh, chi phí thi công cũng sẽ chênh lệch gấp 4 lần, nếu khống chế chi phí theo đơn giá m2 thì trong thiết kế sau này sẽ bị hạn chế các kích thước làm tăng giá chi phí. Nếu hai bên giữa đơn vị xây dựng và chủ đầu tư trao đổi chỉnh sửa báo giá theo bản vẽ mặt bằng thì sẽ rất mất thời gian và không hiệu quả.

6/, Quy trình làm việc báo giá bốc khối lượng  theo gói m2 dựa trên bản vẽ mặt bằng sơ bộ gửi cho tất cả các khách hàng trong thời gian quá ngắn, phương án này có phải tối ưu, và có khả năng thi công về sau hay không?. Nếu khách hàng ngày càng nhiều, Kts phải làm việc trong thời gian ngắn đưa ra những phương án tạm bợ, vô hình trung đang hạ thấp chất xám của Kiến Trúc Sư, thiết kế không còn hướng đến sự sáng tạo, khoa học, hợp lý trong công năng mà chỉ quan tâm về giá rẻ và lợi nhuận.