Kinh nghiệm xây nhà phố giúp tiết kiệm chi phí và tránh rủi ro

Bạn đang chuẩn bị xây nhà phố? Lưu ngay những kinh nghiệm "xương máu" về pháp lý, thiết kế, chọn thầu và dự toán chi phí để sở hữu ngôi nhà mơ ước mà không phát sinh rủi ro.

Xây nhà là một trong những việc trọng đại nhất của đời người. Đặc biệt, xây nhà phố với đặc thù diện tích thường bị hạn chế về chiều ngang, nằm trong khu dân cư đông đúc và chịu nhiều quy định quy hoạch, quá trình này lại càng phức tạp.

Việc không có kế hoạch cụ thể và thiếu kinh nghiệm xây nhà phố có thể dẫn đến nhiều vấn đề như phát sinh chi phí, công trình không như ý, thậm chí là tranh chấp pháp lý.

Bài viết này sẽ tổng hợp kinh nghiệm "xương máu" nhất, chia theo từng giai đoạn, giúp bạn chuẩn bị và kiểm soát toàn bộ quá trình xây dựng ngôi nhà phố của mình một cách hiệu quả.

Giai đoạn 1: Chuẩn bị - Nền móng cho ngôi nhà tương lai

Đây là giai đoạn then chốt, quyết định 50% sự thành công của công trình. Sự chuẩn bị càng kỹ, rủi ro phát sinh càng thấp.

1. Hoàn tất thủ tục pháp lý (Sổ đỏ và Giấy phép xây dựng)

Đây là kinh nghiệm xây nhà phố đầu tiên và bắt buộc. Đừng bao giờ khởi công khi chưa "vung" giấy tờ.

• Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Đảm bảo đất của bạn là đất thổ cư (ODT - Đất ở đô thị) và có đủ diện tích được phép xây dựng.

• Giấy phép xây dựng (GPXD): Đây là "tấm vé thông hành". Hồ sơ xin GPXD thường yêu cầu bản vẽ thiết kế sơ bộ (xin phép). Bạn cần nắm rõ các chỉ tiêu quy hoạch tại khu vực của mình như:

  • Mật độ xây dựng (Bao nhiêu % diện tích đất được xây).

  • Số tầng cao tối đa.

  • Chỉ giới đường đỏ (Khoảng lùi so với vỉa hè) và chỉ giới xây dựng (Khoảng lùi so với ranh giới đất).

2. Lập dự toán chi phí chi tiết nhất có thể

"Tiền" luôn là vấn đề đau đầu nhất. Rất nhiều gia chủ bị "vỡ" ngân sách vì không lường trước được các hạng mục.

Kinh nghiệm dự toán chi phí xây nhà phố là chia ngân sách thành các gói rõ ràng:

• Chi phí xây dựng cơ bản (Phần thô và hoàn thiện): Thường được các nhà thầu báo giá theo $m^2$. Bạn cần làm rõ cách tính diện tích $m^2$ của họ (tầng hầm, sân thượng, mái... tính bao nhiêu %).

• Chi phí thiết kế: Bao gồm thiết kế kiến trúc, kết cấu, và nội thất.

• Chi phí nội thất: Bao gồm nội thất rời (bàn, ghế, sofa) và nội thất liền tường (tủ bếp, tủ âm tường).

• Chi phí dự phòng (Rất quan trọng): Luôn dự trù ít nhất 10% - 15% tổng chi phí để xử lý các tình huống phát sinh (thay đổi vật liệu, thời tiết, trượt giá...).

Giai đoạn 2: Thiết kế - "Linh hồn" của ngôi nhà

Nhiều người có thói quen "tiết kiệm" chi phí thiết kế và phó mặc cho nhà thầu. Đây là một sai lầm nghiêm trọng, đặc biệt với nhà phố có diện tích hẹp.

3. Đừng tiếc tiền thuê kiến trúc sư (KTS)

Một bản vẽ thiết kế tốt sẽ giúp bạn:

• Tối ưu công năng: Với nhà phố, KTS sẽ biết cách xử lý các không gian "chết", bố trí giếng trời, cầu thang để lấy sáng và thông gió tự nhiên, giúp nhà hẹp mà vẫn thoáng.

• Thể hiện phong cách: KTS giúp hiện thực hóa mong muốn của bạn về một ngôi nhà hiện đại, cổ điển hay tối giản...

• Tiết kiệm chi phí: Bản vẽ càng chi tiết, nhà thầu càng khó "vẽ" thêm việc hoặc làm sai, giảm thiểu chi phí sửa chữa sau này.

4. Thống nhất rõ ràng về phong cách và vật liệu

Hãy dành thời gian trao đổi kỹ với KTS về thói quen sinh hoạt của gia đình (ví dụ: nhà có người già, có trẻ nhỏ, có hay nấu nướng không...) để KTS bố trí mặt bằng công năng cho phù hợp. Chốt rõ các loại vật liệu sẽ sử dụng ngay trên bản vẽ 3D để tránh mâu thuẫn sau này.

Giai đoạn 3: Thi công - Chọn mặt gửi vàng

Lựa chọn nhà thầu là quyết định sống còn, ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng và tiến độ của công trình.

5. Kinh nghiệm "vàng" khi chọn nhà thầu xây dựng

• Xem công trình thực tế: Đừng chỉ tin vào ảnh 3D. Hãy yêu cầu nhà thầu cho xem các công trình họ đã và đang thi công để đánh giá chất lượng thực tế.

• Kiểm tra pháp nhân: Đảm bảo nhà thầu có đăng ký kinh doanh rõ ràng, có văn phòng và đội ngũ kỹ sư giám sát.

• So sánh báo giá: Hãy nhận báo giá từ ít nhất 3 nhà thầu khác nhau. Lưu ý: Đừng chọn nhà thầu rẻ nhất, hãy chọn nhà thầu có báo giá chi tiết, rõ ràng và hợp lý nhất.

6. Phân biệt "Xây nhà trọn gói" và "Xây phần thô"

• Xây phần thô + nhân công hoàn thiện: Nhà thầu lo toàn bộ kết cấu (móng, cột, dầm, sàn, tường gạch) và nhân công ốp lát, sơn... Gia chủ sẽ tự mua vật liệu hoàn thiện (gạch, sơn, thiết bị vệ sinh...).

  • Ưu điểm: Bạn chủ động chọn vật liệu mình thích.

  • Nhược điểm: Rất mất thời gian, nếu không có kinh nghiệm dễ mua phải hàng kém chất lượng hoặc tính toán sai khối lượng.

• Xây nhà trọn gói (Chìa khóa trao tay): Nhà thầu lo từ A-Z.

  • Ưu điểm: Nhàn đầu, tiết kiệm thời gian, chi phí thường được chốt cứng từ đầu.

  • Nhược điểm: Bạn phải tin tưởng nhà thầu tuyệt đối.

Kinh nghiệm xây nhà phố cho người bận rộn là nên chọn giải pháp trọn gói, nhưng phải làm rõ chủng loại vật tư trong hợp đồng.

7. Hợp đồng thi công: Càng chi tiết, càng an toàn

Hợp đồng là "lá bùa" bảo vệ bạn. Một hợp đồng chuẩn phải bao gồm:

• Phụ lục vật tư: Ghi rõ tên, thương hiệu, mã hiệu của từng loại vật tư (ví dụ: Thép hãng gì, xi măng loại nào, gạch ốp mã bao nhiêu...). Đây là phần quan trọng nhất để chống "treo đầu dê bán thịt chó".

• Tiến độ thi công: Rõ ràng thời gian bắt đầu, kết thúc từng hạng mục và thời gian bàn giao tổng thể.

• Điều khoản phạt: Phạt nếu chậm tiến độ, phạt nếu sử dụng sai vật tư.

• Chính sách bảo hành: Bảo hành kết cấu (thường 5-10 năm) và bảo hành phần hoàn thiện (chống thấm, bong tróc... thường 1-2 năm).

Giai đoạn 4: Giám sát và Hoàn thiện

Ngay cả khi đã khoán trọn gói, bạn vẫn không thể "bỏ mặc" công trình.

8. Tầm quan trọng của giám sát thi công

Nếu bạn không có chuyên môn, hãy cân nhắc thuê một đơn vị giám sát độc lập (chi phí không quá cao) hoặc nhờ người có kinh nghiệm xây dựng kiểm tra giúp.

Các giai đoạn "vàng" cần giám sát kỹ:

1. Giai đoạn làm móng: Kiểm tra sắt thép, kết cấu móng trước khi đổ bê tông.

2. Giai đoạn đi điện, nước âm tường: Kiểm tra đường đi ống, chất lượng ống trước khi trát tường.

3. Giai đoạn chống thấm: Giám sát kỹ khu vực nhà vệ sinh, ban công, sân thượng.

9. Kinh nghiệm chọn vật liệu hoàn thiện thông minh

• Ưu tiên chất lượng ở các hạng mục "chết": Các hạng mục đã lắp vào là khó sửa (như hệ thống điện, ống nước, chống thấm, gạch ốp) thì nên dùng loại tốt.

• Tối ưu chi phí ở các hạng mục "sống": Các hạng mục dễ thay thế (như sofa, rèm cửa, đồ trang trí) có thể chọn loại vừa phải, sau này có điều kiện thì nâng cấp.

10. Nghiệm thu công trình

Đừng vội thanh toán 100% hợp đồng khi chưa nghiệm thu. Hãy kiểm tra kỹ toàn bộ công trình, đặc biệt là:

• Hệ thống điện (cắm thử mọi ổ cắm, bật tắt mọi công tắc).

• Hệ thống nước (xả thử vòi, kiểm tra áp lực, xem có rò rỉ không).

• Tường sơn có phẳng không, có nứt dăm không.

• Sàn gạch, cửa... có bị trầy xước, cong vênh không.

Lập danh sách các lỗi (nếu có) và yêu cầu nhà thầu khắc phục triệt để trước khi làm thủ tục thanh lý hợp đồng.

Xây nhà phố là một hành trình dài và tốn nhiều tâm sức. Tuy nhiên, "biết trước thì không khổ". Bằng cách nắm vững những kinh nghiệm xây nhà phố trên, từ khâu pháp lý, tài chính, thiết kế đến chọn thầu và giám sát, bạn hoàn toàn có thể kiểm soát quá trình và sở hữu một ngôi nhà ưng ý, bền đẹp theo thời gian mà không gặp phải những rủi ro đáng tiếc.Hãy liên hệ tới hotline:0935 004 225 để được tư vấn mẫu nhà phố phù hợp với bạn nhé.