Giá xây phần thô bao gồm những gì? Cảnh báo để không bị phát sinh chi phí

Xây nhà là quyết định lớn nhất trong cuộc đời của nhiều gia đình. Thế nhưng, khi bắt đầu tìm hiểu báo giá, không ít gia chủ rơi vào trạng thái hoang mang: giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì? Nhà thầu này báo giá 3,5 triệu/m², nhà thầu kia báo 4 triệu/m² — con số chênh lệch lớn nhưng không ai giải thích rõ ràng bên trong có những gì.

Hệ quả là nhiều gia chủ chỉ nhìn vào con số tổng, ký hợp đồng rồi mới “té ngửa” khi bị phát sinh thêm hàng chục, thậm chí hàng trăm triệu đồng vật tư ngoài dự kiến — dẫn đến tranh cãi, mất lòng tin và công trình bị đình trệ.

Bài viết này Nhà Huế sẽ “bóc tách” 100% các hạng mục vật tư và nhân công nằm trong gói xây dựng phần thô, giúp bạn hiểu đúng, hiểu đủ và tự tin ký hợp đồng mà không lo bị “hớ”.

1. Khái niệm: Xây nhà phần thô là gì?

Nhiều người nghe đến “phần thô” nhưng chưa thực sự hiểu đây là giai đoạn nào trong quá trình xây dựng.

Phần thô là giai đoạn thi công toàn bộ bộ khung sườn của ngôi nhà, bao gồm: móng, cột, dầm, sàn, tường, mái — kết hợp với việc đi ngầm các hệ thống điện và nước bên trong kết cấu. Hãy tưởng tượng đây là bước tạo ra “bộ xương” và “da thịt” cơ bản cho ngôi nhà trước khi bước vào giai đoạn “trang điểm” — tức là phần hoàn thiện.

Khi hoàn thành phần thô, ngôi nhà đã đứng vững về mặt kết cấu, đã có tường bao che, mái lợp và hệ thống điện nước đã được đi ngầm — nhưng chưa có gạch lát, chưa có sơn, chưa có cửa và chưa có nội thất.

2. Chi tiết: Giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì?

Đây là phần quan trọng nhất mà mọi gia chủ cần nắm vững trước khi ngồi vào bàn đàm phán với nhà thầu.

2.1. Hạng mục vật tư phần thô (nhà thầu cung cấp)

Trong một hợp đồng xây dựng phần thô chuẩn, nhà thầu có trách nhiệm cung cấp toàn bộ các loại vật tư sau:

• Sắt thép: Dùng cho móng, dầm, cột, sàn — đây là hạng mục chiếm tỷ trọng chi phí lớn nhất, cần yêu cầu nhà thầu ghi rõ thương hiệu (Thép Hòa Phát, Việt Nhật, Pomina…).
• Xi măng: Dùng để đổ bê tông kết cấu và xây tô tường (thường dùng xi măng Hà Tiên, INSEE, Fico…).
• Cát: Bao gồm cát vàng dùng để đổ bê tông và cát mịn (cát mi) dùng để xây tô.
• Đá dăm: Đá 1×2 dùng cho kết cấu bê tông, đá 4×6 dùng cho móng.
• Gạch xây: Gạch ống, gạch thẻ hoặc gạch block tùy theo thiết kế.
• Ống nước âm tường, âm sàn: Toàn bộ hệ thống ống cấp nước và thoát nước đi ngầm bên trong kết cấu.
• Dây điện, cáp mạng, cáp tivi: Chỉ bao gồm phần dây đi âm tường, có ruột gà hoặc ống cứng bảo vệ — chưa bao gồm thiết bị điện đầu cuối.
• Mái tôn/ngói và xà gồ: Có hoặc không tùy theo thiết kế và thỏa thuận trong hợp đồng.
• Vật tư chống thấm: Dùng cho sàn vệ sinh, ban công, sân thượng và mái — đây là hạng mục không được bỏ qua để tránh thấm dột về sau.

2.2. Hạng mục nhân công (nhà thầu thực hiện)

Nhân công phần thô bao gồm toàn bộ các công việc thi công kết cấu:

• Đào móng, đổ bê tông lót và đổ bê tông kết cấu (móng, cột, dầm, sàn).
• Xây tường gạch.
• Tô trát tường (thường chỉ tô tường, không tô trần nếu trần được hoàn thiện bằng thạch cao).
• Cán nền xi măng.
• Lắp đặt hệ thống điện nước âm tường.

Nhân công hoàn thiện — Đây là điểm nhiều gia chủ hay bị nhầm lẫn nhất:

Phần lớn các gói xây thô hiện nay bao gồm luôn nhân công hoàn thiện, tức là chủ nhà tự mua vật tư hoàn thiện, còn nhà thầu chịu trách nhiệm thi công. Cụ thể:

• Nhân công lát gạch nền, ốp gạch tường toilet/bếp (chủ nhà mua gạch, keo dán, chà ron).
• Nhân công lắp đặt thiết bị vệ sinh: lavabo, bồn cầu, vòi sen…
• Nhân công lắp đặt thiết bị điện: công tắc, ổ cắm, đèn chiếu sáng…
• Nhân công lắp cửa đi, cửa sổ (chủ nhà mua cửa).

???? Lưu ý quan trọng: Hãy xác nhận rõ với nhà thầu về nhân công sơn bả — một số đơn vị tính riêng, một số tính chung vào gói. Đây là điểm hay phát sinh tranh cãi nhất sau khi ký hợp đồng.

3. Những hạng mục không bao gồm trong giá xây nhà phần thô

Đây là danh sách các hạng mục vật tư hoàn thiện mà chủ nhà phải tự mua hoặc thuê đội thi công riêng — không nằm trong gói phần thô:

• Gạch ốp lát: Gạch nền, gạch toilet, đá hoa cương cầu thang, đá bếp, keo dán, ron chà.
• Sơn nước và bột trét tường.
• Trần thạch cao toàn bộ các phòng.
• Cửa đi, cửa sổ, lan can, tay vịn cầu thang.
• Thiết bị vệ sinh: Bồn cầu, lavabo, vòi sen, bồn tắm…
• Thiết bị điện: Bóng đèn, công tắc, ổ cắm, cầu dao, tủ điện…
• Nội thất: Tủ bếp, tủ quần áo, giường, kệ tivi…
• Điều hòa, máy nước nóng và các thiết bị gia dụng khác.

Việc hiểu rõ ranh giới này giúp bạn lập ngân sách chính xác và tránh tình trạng “hết tiền nửa chừng” vì không lường trước được chi phí hoàn thiện.

4. Báo giá xây dựng nhà phần thô tham khảo mới nhất

Dưới đây là mức giá tham khảo trên thị trường :

Giá trên chỉ mang tính tham khảo, thực tế sẽ được báo giá chính xác sau khi có bản vẽ thiết kế.

Các yếu tố ảnh hưởng đến đơn giá:

• Vị trí công trình: Nhà trong hẻm nhỏ, xe tải không vào được sẽ tốn thêm chi phí vận chuyển vật tư bằng thủ công.
• Diện tích xây dựng: Diện tích càng lớn, chi phí đơn vị thường càng thấp nhờ tối ưu vật tư và nhân công.
• Phong cách kiến trúc: Mặt tiền phức tạp, nhiều góc cạnh, vòm cong… sẽ đội giá cao hơn thiết kế vuông vắn đơn giản.
• Yêu cầu chất lượng vật tư: Dùng thép Pomina + xi măng INSEE + ống Tiền Phong sẽ cao hơn so với vật tư bình dân.

5. Kinh nghiệm “vàng” khi ký hợp đồng xây nhà phần thô

Sau nhiều năm đồng hành cùng hàng trăm gia chủ, đây là những điều nhất định phải có trong hợp đồng xây dựng:

① Quy định rõ thương hiệu vật tư ngay trong hợp đồng

Đừng để nhà thầu ghi chung chung. Hãy yêu cầu ghi cụ thể: “Thép Pomina phi 10-16, Xi măng INSEE PCB40, Ống nước cấp Bình Minh loại PN10…” Đây là cách duy nhất để bảo vệ quyền lợi của bạn khi xảy ra tranh chấp.

② Cam kết không bán thầu

Nhiều nhà thầu lớn ký hợp đồng xong rồi “bán thầu” lại cho đội thi công nhỏ hơn — chất lượng giảm, trách nhiệm không rõ ràng. Hãy yêu cầu điều khoản cấm bán thầu và quy định nhà thầu chính phải trực tiếp giám sát thi công.

③ Quy định tiến độ thi công theo từng giai đoạn

Chia nhỏ tiến độ và thanh toán theo từng mốc: hoàn thành móng → xong phần thô tầng 1 → xong mái… Tránh thanh toán quá nhiều ở đầu hợp đồng.

④ Điều khoản bảo hành rõ ràng

Yêu cầu bảo hành kết cấu tối thiểu 5–10 năm, bảo hành chống thấm 3–5 năm. Phải ghi rõ trong hợp đồng, không chỉ hứa miệng.

Nắm rõ giá xây dựng nhà phần thô bao gồm những gì là bước đầu tiên để bạn kiểm soát toàn bộ ngân sách và chất lượng công trình — tránh bị động, tránh phát sinh và tránh tranh chấp với nhà thầu.

Tóm lại, phần thô bao gồm toàn bộ vật tư kết cấu (thép, xi măng, cát, đá, gạch, điện nước âm tường) và nhân công thi công tương ứng. Vật tư hoàn thiện như gạch lát, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh là phần chủ nhà cần lên kế hoạch ngân sách riêng.