Cách tính diện tích xây nhà trọn gói tại Huế

Bạn đang tìm hiểu cách tính diện tích xây nhà trọn gói tại Huế để dự toán chi phí? Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách tính hệ số móng, mái, các tầng, sân thượng... giúp bạn chủ động về tài chính và lựa chọn nhà thầu uy tín.

Khi bạn quyết định "khoán" toàn bộ công trình cho một nhà thầu qua dịch vụ xây nhà trọn gói tại Huế, câu hỏi lớn nhất luôn là: "Tổng chi phí hết bao nhiêu?". Để trả lời, các nhà thầu sẽ dựa trên tổng diện tích xây dựng (DTXD) nhân với đơn giá (tính theo VNĐ/m²).

Tuy nhiên, "tổng diện tích xây dựng" không phải là diện tích mảnh đất hay diện tích sàn sử dụng (diện tích "tim tường" hay "thông thủy") mà bạn vẫn nghĩ. Đây là tổng diện tích của tất cả các hạng mục (móng, hầm, các tầng, mái...) được quy đổi theo một hệ số % nhất định.

Hiểu rõ cách tính này là "chìa khóa" giúp bạn:

• Dự toán ngân sách chính xác: Tránh phát sinh chi phí không lường trước.

• So sánh báo giá: Biết tại sao các nhà thầu tại Huế lại đưa ra những con số khác nhau.

• Minh bạch hợp đồng: Nắm rõ quyền lợi và cách tính tiền trong hợp đồng thi công.

Bài viết này sẽ "bóc tách" chi tiết cách tính diện tích xây nhà trọn gói tại Huế đang được áp dụng phổ biến nhất hiện nay.

1. Tại sao Tổng Diện Tích Xây Dựng Lớn Hơn Diện Tích Sàn?

Nhiều gia chủ tại Huế thắc mắc tại sao nhà mình chỉ xây 1 trệt 1 lầu, mỗi sàn 80m² (tổng 160m²) nhưng nhà thầu lại báo giá dựa trên diện tích 220m² (ví dụ).

Lý do là vì chi phí xây dựng trọn gói không chỉ bao gồm các tầng bạn sử dụng (phần thân nhà), mà còn phải gánh chi phí cho các phần "chìm" và phần "che" như:

• Phần Móng: Chi phí đào đất, gia cố, đổ bê tông móng (móng đơn, móng băng, móng cọc).

• Phần Mái: Chi phí làm hệ khung, đổ bê tông, chống thấm, lợp ngói/tôn.

• Các công trình phụ: Sân thượng, ban công, ô giếng trời...

Mỗi hạng mục này có mức độ phức tạp và chi phí vật tư, nhân công khác nhau, do đó chúng được quy đổi về m² bằng một hệ số diện tích.

Công thức cơ bản:

Tổng Chi Phí (VNĐ) = Tổng DTXD (m²) x Đơn Giá Xây Trọn Gói (VNĐ/m²)

Tổng DTXD (m²) = (Diện tích Móng x Hệ số) + (Diện tích các tầng x Hệ số) + (Diện tích Mái x Hệ số) + (Diện tích khác x Hệ số)

2. Hệ Số Tính Diện Tích Xây Dựng Trọn Gói Phổ Biến Tại Huế

Lưu ý quan trọng: Các hệ số dưới đây mang tính chất tham khảo phổ biến trên thị trường. Mỗi nhà thầu tại Huế có thể áp dụng một hệ số chênh lệch nhỏ. Bạn cần yêu cầu nhà thầu giải trình rõ cách tính của họ trong báo giá.

2.1. Phần Móng

• Móng đơn (thường dùng cho nhà cấp 4, 1 tầng): Thường đã bao gồm trong đơn giá xây dựng hoặc tính 15% - 20% diện tích tầng 1.

• Móng băng (phổ biến cho nhà 2-4 tầng): Tính từ 50% - 70% diện tích tầng 1.

• Móng cọc (cho nền đất yếu, nhà cao tầng):

  • Phần móng cọc (ép cọc): Thường được bóc tách và báo giá riêng.

  • Phần đài móng/giằng móng: Tính 30% - 50% diện tích tầng 1.

2.2. Phần Tầng Hầm (Nếu có)

Xây hầm rất tốn kém do chi phí đào đất, vận chuyển và chống thấm.

• Hầm có độ sâu < 1.2m: Tính 130% - 150% diện tích hầm.

• Hầm có độ sâu 1.2m - 1.8m: Tính 150% - 200% diện tích hầm.

2.3. Phần Thân Nhà (Các tầng)

• Tầng 1 (Trệt), các tầng lầu (Tầng 2, 3...): Tính 100% diện tích sàn (bao gồm cả ban công).

• Tầng lửng (Gác lửng): Tính 100% diện tích sàn lửng.

2.4. Phần Mái (Hạng mục dễ gây chênh lệch nhất)

Kiểu mái ảnh hưởng rất lớn đến tổng diện tích.

• Mái bằng (Bê tông cốt thép - BTCT): Tính 50% - 70% diện tích sàn mái (bao gồm cả chống thấm).

• Mái Tôn (không đổ bê tông): Tính 30% - 40% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

• Mái ngói hệ vì kèo sắt (không đổ bê tông): Tính 60% - 70% diện tích mái (tính theo mặt nghiêng).

• Mái BTCT dán ngói (Mái Thái, Mái Nhật): Đây là loại mái tốn kém nhất, tính 100% - 150% diện tích mặt nghiêng của mái.

• 

2.5. Các Hạng Mục Phụ Trợ

• Sân thượng (không có mái che): Tính 40% - 50% diện tích.

• Sân thượng (có giàn lam, Pergola): Tính 50% - 60% diện tích.

• Ban công: Đã được tính 100% chung với diện tích sàn các tầng.

• Ô giếng trời/Thông tầng:

  • Nếu diện tích < 8m²: Tính 100% diện tích (coi như sàn).

  • Nếu diện tích > 8m²: Tính 50% - 70% diện tích.

• Sân vườn, tiểu cảnh, hàng rào: Thường được bóc tách báo giá riêng, không tính theo m² xây dựng.

3. Ví Dụ Minh Họa Cách Tính Cụ Thể

Giả sử bạn muốn xây một căn nhà 3 tầng tại Huế trên mảnh đất 100m² (5m x 20m), với phương án xây dựng như sau:

• Quy mô: 1 trệt, 2 lầu (3 tầng).

• Diện tích xây dựng mỗi tầng: 80m² (5m x 16m), chừa 4m sân trước.

• Phương án móng: Móng băng.

• Phương án mái: Mái bằng BTCT, có sân thượng phía trước (40m²) và tum thang (15m²).

Cách tính Tổng Diện Tích Xây Dựng (DTXD) như sau:

Dự toán chi phí (Giả sử):

Nếu đơn giá xây nhà trọn gói tại Huế (hoàn thiện mức khá) là 5.500.000 VNĐ/m².

Tổng chi phí = 327.5 m² x 5.500.000 VNĐ/m² = 1.801.250.000 VNĐ

Như vậy, dù diện tích sàn sử dụng chỉ là 80 x 3 = 240m², nhưng tổng diện tích dùng để tính chi phí lên đến 327.5m².

4. Những Yếu Tố Khác Ảnh Hưởng Đến Đơn Giá Xây Dựng Tại Huế

Ngoài cách tính diện tích, đơn giá (VNĐ/m²) cũng thay đổi dựa trên nhiều yếu tố đặc thù tại Huế:

1. Vị trí thi công: Nhà bạn ở mặt tiền đường lớn (như Lê Lợi, Hùng Vương) hay nằm sâu trong "kiệt" (hẻm nhỏ)? Kiệt nhỏ khiến việc vận chuyển vật tư khó khăn, chi phí nhân công sẽ cao hơn.

2. Phong cách kiến trúc: Xây nhà kiểu Hiện Đại (ít phào chỉ, chi tiết) sẽ có đơn giá rẻ hơn kiểu Tân Cổ Điển hoặc Cổ Điển (nhiều hoa văn, chi tiết đắp nổi phức tạp).

3. Loại vật tư hoàn thiện: Đây là yếu tố quyết định. Cùng là xây trọn gói, nhưng gói vật tư cao cấp (thiết bị vệ sinh Toto/Inax, gạch Tây Ban Nha, gỗ An Cường...) sẽ có đơn giá cao hơn nhiều so với gói vật tư tiêu chuẩn.

4. Thời điểm xây dựng: Xây nhà vào mùa mưa bão ở Huế (tháng 9 đến tháng 12) có thể làm chậm tiến độ và tăng chi phí bảo quản vật tư, chống thấm.