Cách tính giá xây nhà phần thô theo m2

Trong bối cảnh nhu cầu xây dựng nhà ở tại Huế ngày càng tăng, việc nắm rõ cách tính giá xây nhà phần thô theo m2 là yếu tố quan trọng giúp chủ đầu tư chủ động hơn trong kế hoạch tài chính. Bảng giá xây dựng luôn có sự biến động theo thị trường vật liệu, nhân công và quy mô công trình. Vì vậy, cập nhật bảng giá mới nhất 2025 không chỉ giúp tối ưu ngân sách, mà còn hạn chế rủi ro, đảm bảo tiến độ và chất lượng thi công.

Xây Nhà Phần Thô là Gì? Tại Sao Cần Nắm Rõ Giá Xây Phần Thô?

Trước khi đi sâu vào các con số, chúng ta cần hiểu rõ khái niệm xây nhà phần thô .Phần thô của một công trình bao gồm toàn bộ hệ thống khung sườn chịu lực và bao che của ngôi nhà. Cụ thể, nó bao gồm:

• Móng: Đảm bảo khả năng chịu lực cho toàn bộ công trình.

• Hầm (nếu có): Phần không gian ngầm dưới đất.

• Hệ thống cột, dầm, sàn: Tạo nên bộ khung chính của ngôi nhà.

• Tường bao che, tường ngăn chia phòng: Phân chia không gian bên trong.

• Mái: Che chắn cho ngôi nhà khỏi tác động của thời tiết.

• Hệ thống đường ống âm tường: Bao gồm cấp thoát nước, điện (chưa lắp đặt thiết bị).

Việc nắm rõ giá xây nhà phần thô có ý nghĩa vô cùng quan trọng vì:

• Chiếm tỷ trọng lớn: Chi phí phần thô thường chiếm khoảng 50-70% tổng chi phí xây dựng toàn bộ ngôi nhà.

• Định hình cấu trúc: Chất lượng phần thô quyết định độ bền vững và an toàn của công trình.

• Dễ kiểm soát: Đây là giai đoạn dễ kiểm soát chi phí nhất nếu có kế hoạch và giám sát chặt chẽ.

• Cơ sở cho phần hoàn thiện: Giá phần thô là nền tảng để tính toán các chi phí hoàn thiện sau này.

Đội ngũ thợ thi công đang thực hiện giai đoạn thi công đổ bê tông sàn

Cách Tính Giá Xây Nhà Phần Thô Theo M2 Phổ Biến Nhất

Phương pháp tính giá xây nhà phần thô theo m2 là cách phổ biến và tiện lợi nhất, được hầu hết các nhà thầu và gia chủ áp dụng. Công thức cơ bản là:

Tổng Chi Phí Phần Thô = Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng (m2) x Đơn Giá Xây Dựng Phần Thô (VNĐ/m2)

Tuy nhiên, điều quan trọng là phải hiểu cách tính Tổng Diện Tích Sàn Xây Dựng một cách chính xác, bởi không phải tất cả các hạng mục đều được tính 100% diện tích. Dưới đây là cách tính diện tích chuẩn:

• Móng:

  • Móng đơn: 30% – 40% diện tích.

  • Móng cọc: 40% – 50% diện tích.

  • Móng băng: 50% – 70% diện tích sàn.

• Tầng hầm:

  • Độ sâu < 1.3m: 120% - 130% diện tích.

  • Độ sâu 1.3m – 1.5m: 140% - 150% diện tích.

  • Độ sâu 1.5m – 1.8m: 170% – 180% diện tích.

  • Độ sâu 1.8m - 2.0m: 200% diện tích.

• Tầng trệt, các tầng lầu: 100% diện tích sàn xây dựng.

• Sân thượng có mái che/chuồng cu: 50% diện tích.

• Sân thượng không mái che: 40% – 45% diện tích (tùy thuộc vào kết cấu).

• Mái:

  • Mái tôn: 25% – 35% diện tích.

  • Mái BTCT: 35% – 50% diện tích.

  • Mái khung kèo lợp ngói: 40% – 55% diện tích.

  • Mái BTCT lợp ngói: 70% - 90% diện tích.

• Gia cố nền (nếu có): Tính theo mét dài hoặc mét khối tùy theo phương án.

Ví dụ cách tính tổng diện tích sàn xây dựng nhà: Một ngôi nhà 1 trệt 1 lầu, diện tích sàn trệt 50m2, sàn lầu 50m2, mái BTCT.

• Móng cọc: 40% x 50m2 = 20m2

• Tầng trệt: 100% x 50m2 = 50m2

• Tầng lầu: 100% x 50m2 = 50m2

• Mái BTCT: 50% x 50m2 = 25m2

• Tổng diện tích sàn là: 20 + 50 + 50 + 25 = 145m2

>>> Như vậy, để tính chi phí xây dựng nhà phần thô, bạn chỉ cần lấy tổng diện tích sàn X cho đơn giá xây nhà phần thô (gói giá dịch vụ mà bạn đã chọn).

Chi Tiết Bảng Giá Xây Nhà Phần Thô Mới Nhất 2025

Bảng giá xây nhà phần thô thường dao động tùy thuộc vào uy tín của nhà thầu, quy mô công trình, vật tư sử dụng và độ phức tạp của thiết kế. Dưới đây là bảng giá tham khảo dự kiến cho năm 2025, dựa trên biến động thị trường và dự báo kinh tế. Đây là mức giá cho các công trình nhà ở dân dụng phổ biến, chưa bao gồm chi phí vật tư hoàn thiện.

Bảng Giá Xây Nhà Phần Thô (Đơn Giá/m2) – Cập Nhật 2025

Lưu ý:

• Giá đã bao gồm nhân công và vật tư phần thô (sắt thép, xi măng, cát, đá, gạch, dây điện âm, ống nước âm, chống thấm).

• Giá chưa bao gồm VAT, chi phí thiết kế kiến trúc, chi phí xin phép xây dựng, chi phí giám sát (nếu thuê riêng), và chi phí hoàn thiện.

• Để có bảng dự toán chi tiết theo mẫu nhà, công năng, thiết kế, vui lòng liên hệ ngay đến 

•  Những Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Xây Nhà Phần Thô 

  Giá xây nhà phần thô tại Huế không phải là con số cố định mà chịu ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố. Việc hiểu rõ các yếu tố này sẽ giúp bạn dự trù kinh phí chính xác hơn:

  • Vị trí công trình:

    • Hẻm nhỏ, khó vận chuyển vật tư: Chi phí nhân công và vận chuyển có thể tăng do phải trung chuyển, mất nhiều thời gian hơn.

    • Khu vực trung tâm, đông đúc: Khó khăn trong việc tập kết vật liệu, xin phép thi công, gây tăng chi phí.

    • Địa chất yếu: Cần gia cố móng, cừ tràm hoặc ép cọc sâu hơn, làm tăng đáng kể chi phí xây dựng phần thô.

  • Quy mô và diện tích xây dựng:

    • Diện tích càng lớn: Đơn giá/m2 có xu hướng giảm nhẹ do hiệu quả kinh tế theo quy mô.

    • Diện tích nhỏ: Đơn giá/m2 thường cao hơn do chi phí cố định (quản lý, vận chuyển máy móc) được chia sẻ trên ít diện tích hơn.

    • Số tầng: Nhà càng nhiều tầng, kết cấu càng phức tạp, yêu cầu kỹ thuật và giám sát càng cao, đơn giá có thể tăng.

  • Phong cách kiến trúc:

    • Nhà phố hiện đại: Thiết kế đơn giản, ít chi tiết, giúp tiết kiệm chi phí phần thô.

    • Nhà phố tân cổ điển, cổ điển, biệt thự: Thường có nhiều chi tiết kiến trúc phức tạp (phào chỉ, hoa văn, mái vòm...), đòi hỏi kỹ thuật cao, vật tư đặc thù và nhiều nhân công hơn, làm tăng giá xây nhà phần thô.

  • Chất lượng vật liệu phần thô:

    • Vật tư trung bình: Tiết kiệm chi phí ban đầu nhưng có thể ảnh hưởng đến tuổi thọ công trình.

    • Vật tư khá – tốt (thép cường độ cao, xi măng thương hiệu lớn): Đảm bảo chất lượng và độ bền vững, nhưng đẩy chi phí phần thô lên cao hơn.

    • Nguồn gốc vật tư: Vật tư rõ ràng nguồn gốc, có chứng chỉ chất lượng thường đắt hơn nhưng an tâm hơn.

  • Thời điểm xây dựng:

    • Mùa mưa (Tháng 5 – Tháng 10): Có thể làm chậm tiến độ thi công, phát sinh chi phí bảo vệ vật tư, che chắn, hoặc kéo dài thời gian thuê nhân công.

    • Mùa khô (Tháng 11 – Tháng 4): Tiến độ nhanh hơn, ít rủi ro về thời tiết. Tuy nhiên, nếu xây dựng vào cuối năm (áp Tết), giá nhân công có thể tăng do nhu cầu cao.

  • Uy tín và kinh nghiệm của nhà thầu:

    • Nhà thầu uy tín, có kinh nghiệm: Thường có quy trình làm việc chuyên nghiệp, đội ngũ kỹ sư, công nhân lành nghề, đảm bảo chất lượng và tiến độ. Đơn giá có thể cao hơn một chút nhưng hạn chế rủi ro phát sinh.

    • Nhà thầu mới, ít kinh nghiệm: Đơn giá có thể thấp hơn nhưng tiềm ẩn rủi ro về chất lượng, chậm tiến độ, hoặc phát sinh chi phí ngoài dự kiến.  

  

  Làm Sao Để Kiểm Soát Chi Phí Khi Xây Nhà Phần Thô Tại Huế?

  Kiểm soát chi phí xây nhà phần thô là yếu tố then chốt giúp bạn hoàn thành ngôi nhà mơ ước mà không vượt quá ngân sách.

  • Lập kế hoạch và dự trù kinh phí chi tiết:

    • Thiết kế kiến trúc chi tiết: Có bản vẽ rõ ràng ngay từ đầu giúp tính toán chính xác vật tư, tránh thay đổi trong quá trình thi công.

    • Bóc tách khối lượng vật tư: Dựa trên bản vẽ, yêu cầu nhà thầu bóc tách chi tiết từng hạng mục vật tư, số lượng để có cơ sở đối chiếu.

    • Dự trù chi phí phát sinh: Luôn dành ra một khoản 5-10% tổng chi phí dự kiến cho các khoản phát sinh không lường trước được.

  • Lựa chọn nhà thầu uy tín và có kinh nghiệm:

    • Tham khảo các công trình đã thực hiện: Đánh giá chất lượng thi công thực tế.

    • Kiểm tra giấy phép kinh doanh, năng lực tài chính: Đảm bảo nhà thầu đủ khả năng thực hiện dự án.

    • Yêu cầu báo giá chi tiết và hợp đồng rõ ràng: Hợp đồng cần ghi rõ đơn giá, chủng loại vật tư, tiến độ, cam kết chất lượng, điều khoản phạt và bảo hành.

    • Tránh các nhà thầu đưa ra giá quá rẻ: "Của rẻ là của ôi" thường đi kèm với vật tư kém chất lượng hoặc thiếu minh bạch.

  • Giám sát chặt chẽ quá trình thi công:

    • Tự giám sát: Nếu có kiến thức về xây dựng, hãy dành thời gian thường xuyên kiểm tra chất lượng vật tư nhập về, đối chiếu với hợp đồng, giám sát các công đoạn thi công quan trọng (đổ bê tông, xây tường...).

    • Thuê đơn vị giám sát độc lập: Nếu không có thời gian hoặc kiến thức, thuê một kỹ sư xây dựng hoặc công ty giám sát chuyên nghiệp sẽ đảm bảo công trình được thi công đúng kỹ thuật, đúng vật tư và tránh lãng phí.

  • Tìm hiểu và lựa chọn vật tư phù hợp:

    • Tham khảo giá thị trường: Nắm bắt giá vật tư phần thô như sắt thép, xi măng, gạch, cát, đá để có thể đánh giá tính hợp lý trong báo giá của nhà thầu.

    • Không ham vật tư quá rẻ: Chất lượng vật tư phần thô ảnh hưởng trực tiếp đến độ bền của ngôi nhà. Nên chọn các thương hiệu uy tín, có chứng chỉ chất lượng.

    • Tối ưu hóa chủng loại vật tư: Trao đổi với kiến trúc sư và nhà thầu để lựa chọn loại vật tư phù hợp với yêu cầu kết cấu và ngân sách, tránh lãng phí.

  • Hạn chế thay đổi thiết kế trong quá trình thi công:

    • Mỗi lần thay đổi thiết kế trong quá trình thi công đều dẫn đến phát sinh chi phí nhân công, vật tư, và làm chậm tiến độ.

    • Hãy dành thời gian thảo luận kỹ lưỡng với kiến trúc sư và chốt phương án thiết kế cuối cùng trước khi khởi công.

  • Thanh toán theo tiến độ rõ ràng:

    • Hợp đồng cần quy định rõ ràng các đợt thanh toán theo từng giai đoạn hoàn thành công việc (ví dụ: sau khi hoàn thành móng, sau khi đổ sàn tầng trệt, sau khi hoàn thành phần thô...).

    • Thanh toán đúng hẹn để nhà thầu có đủ nguồn lực tài chính, đảm bảo tiến độ công trình.

      Chọn Nhà Thầu Uy Tín – Nền Tảng Cho Ngôi Nhà Bền Vững

      Việc lựa chọn một nhà thầu uy tín là yếu tố then chốt quyết định chất lượng và sự thành công của công trình. Một nhà thầu chuyên nghiệp sẽ mang lại:

      • Báo giá minh bạch, chi tiết: Rõ ràng từng hạng mục, vật tư, đơn giá.

      • Kinh nghiệm và năng lực: Đảm bảo đội ngũ kỹ sư, kiến trúc sư, công nhân lành nghề, có kinh nghiệm thực tế.

      • Hợp đồng chặt chẽ: Bảo vệ quyền lợi của cả hai bên.

      • Giám sát chất lượng: Đảm bảo thi công đúng kỹ thuật, đạt tiêu chuẩn.

      • Bảo hành sau thi công: Tạo sự an tâm cho gia chủ.

      Đừng ngần ngại dành thời gian tìm hiểu kỹ về nhà thầu, xem các công trình họ đã thực hiện, đọc phản hồi từ khách hàng cũ. Một hợp đồng rõ ràng và sự tin tưởng lẫn nhau là cơ sở để công trình diễn ra thuận lợi.

      

      Việc nắm vững cách tính giá xây nhà phần thô theo m2, hiểu rõ bảng giá xây nhà phần thô mới nhất 2025, và nhận diện các yếu tố ảnh hưởng là bước đi quan trọng đầu tiên trên hành trình xây dựng tổ ấm. Bằng cách lập kế hoạch kỹ lưỡng, lựa chọn nhà thầu uy tín và giám sát chặt chẽ, bạn hoàn toàn có thể kiểm soát chi phí hiệu quả, đảm bảo chất lượng công trình và biến ngôi nhà mơ ước thành hiện thực. Hãy biến quá trình xây dựng thành một trải nghiệm thú vị và đáng nhớ!